"Βαδίζοντας πάντα σε κανόνες βιοκλιματικού σχεδιασμού και εκμεταλλευόμενοι στο έπακρο των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, δημιουργήσαμε ένα αρχιτεκτονικό γραφείο, το οποίο μπορεί να καλύψει όλο το φάσμα εργασιών και μελετών που σχετίζεται με την οικοδομή."

Θεοδώρα Δ.Δρίμη
Αρχιτέκτων Μηχανικός ΕΜΠ
υπ.Διδάκτωρ
Αρχιτεκτονικής ΕΜΠ
στο τμήμα Πολεοδομίας και Χωροταξίας









Δευτέρα, 12 Σεπτεμβρίου 2011

ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

ΞΕΚΙΝΑΕΙ ΑΠΟ ΤΗΝ 1η ΟΚΤΩΒΡΙΟΥ Η ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ!!!

ΟΠΟΙΟΣ ΕΝΔΙΑΦΕΡΕΤΑΙ ΝΑ ΠΡΟΒΕΙ ΣΕ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ Η' ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΗΣΕΙ ΜΑΖΙ ΜΑΣ, ΓΙΑ ΟΠΟΙΑΔΗΠΟΤΕ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΗ ΧΩΡΙΣ ΚΑΜΙΑ ΑΠΟΛΥΤΩΣ ΔΕΣΜΕΥΣΗ.

Σύμφωνα με το Ν.1577/85 & το Ν. 2831/00 (ΓΟΚ), για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, εντός ή εκτός οικισμού, απαιτείται οικοδομική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Υπάρχουν και ελάχιστες περιπτώσεις, όπου δεν απαιτείται άδεια.Παράλληλα, σε κάποιες εργασίες  ή κατασκευές, μπορεί να δοθεί έγκριση για τις εργασίες που  θα εκτελεστούν ή  εκτελέστηκαν με μια απλή αίτηση (έστω και εκ των υστέρων).
Κάθε κατασκευή που εκτελείται α) χωρίς την άδεια της παρ.1 ή β) καθ’ υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων θεωρείται αυθαίρετη.
Η διαπίστωση του αν μία οικοδομή είναι νόμιμη ή όχι , αποτελεί αντικείμενο έρευνας ειδικευμένου μηχανικού. Ενδεικτικά αναφέρω ότι οι αυθαίρετες κατασκευές  μπορεί να αφορούν: αλλαγές διαστάσεων του κτίσματος σε σχέση με την άδεια, προσθήκη χώρων χωρίς άδεια, αλλαγές χρήσης χώρων, παραβάσεις διατάξεων σχετικές με την ένταξη του κτιρίου στην πόλη και το περιβάλλον (πολεοδομικές), παραβάσεις που έχουν σχέση με την σωστή και ομαλή λειτουργία του κτιρίου (κτιριοδομικές), τροποποιήσεις στο σκελετό ή τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκ/σεις σε σχέση με την άδεια κλπ
Σε κάθε περίπτωση κτίσματα προ του 1955, ή κτίσματα που έχουν περαιώσει παλαιότερες διαδικασίες νομιμοποίησης, δεν υποχρεούνται σε «ρύθμιση». Καλό είναι βέβαια, η κάθε περίπτωση να εξεταστεί με προσοχή από μηχανικό, που θα αποφανθεί αν υπάρχει υποχρέωση ή λόγος για την υποβολή δήλωσης.




ΒΑΣΙΚΑ ΣΗΜΕΙΑ που θα πρέπει να προσέξουν οι εμπλεκόμενοι:
  • Η υποβολή των στοιχείων γίνεται με πλήρη ευθύνη ιδιοκτήτη και του μηχανικού.
  • Ως προς τα παράβολα (τουλάχιστον…), στο Σ/Ν αναφέρεται σαφώς ότι: σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφονται!
  • Η υπογραφή συμφωνητικού, αν και συνεπάγεται υποχρεώσεις και ευθύνες και για τον ιδιοκτήτη και για τον μηχανικό, είναι πλέον απαραίτητη και για τους δύο.
  • Στη ρύθμιση μπορούν να υπαχθούν, όσα έχουν περαιωμένο σκελετό μέχρι την 28-7-2011, άσχετα αν οι αυθαιρεσίες δεν έχουν εκτελεστεί ακόμα …… (βλ. άρθρο 24§1). Η κακή διατύπωση στο Σ/Ν, αυτό λέει μέχρι στιγμής τουλάχιστον!

ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ ΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ

  1. Συγκέντρωση στοιχείων ή έλεγχο στις διάφορες Υπηρεσίες, για να διαπιστώσει ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται σε περιοχές που απαγορεύεται η υποβολή  Δήλωσης κατά το άρθρο 23§3 του Σ/Ν ( Δασαρχείο, Υπ. Πολιτισμού για Διατηρητέα / Μνημεία, Λιμενικό Ταμείο για αιγιαλό, χάρτες ρεμάτων κλπ). Ταυτόχρονα,  θα πρέπει να εξασφαλίσει ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται στη ζώνη ασφαλείας του Εθνικού Οδικού Δικτύου, σε δημόσια κτήματα, αλλά και λιγότερο από 20μ από τις γραμμές που ενώνουν κορυφογραμμές λόφων.
  2. Σύνταξη / Υπογραφή αίτησης
  3. Καταβολή παραβόλου. Το παράβολο προσδιορίζεται σε:
  • 500€      για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση έως 50τμ ή κύρια και μοναδική κατοικία έως 100τμ
  • 1000€    για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση 50 έως 100τμ ή κύρια και μοναδική κατοικία 100 έως 200τμ
  • 2000€    για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση 200 έως 1000τμ    (δεν υπάρχει πρόβλεψη για αυθαίρετα 100-200τμ…)
  • 4000€    για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση 1000 έως 2000τμ
  • 6000€    για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση με επιφάνεια μεγαλύτερη από 2000τμ
4. Υπολογισμό προστίμων / σύνταξη φύλλου καταγραφής αυθαιρέτου και έκδοση παραστατικών για την καταβολή του παραβόλου. Επισημαίνω ότι στην 1η φάση δεν είναι σαφές αν αυτό συντάσσεται υποχρεωτικά από μηχανικό, κάτι που θα σήμαινε ότι θα έπρεπε να προχωρήσουν οι διαδικασίες που αναφέρονται παρακάτω.
5. Υποβολή αίτησης, παραβόλου και φύλλου υπολογισμού προστίμων στην πολεοδομία, το ΚΕΠ, ή το Ταχυδρομείο. Στο σημείο αυτό περαιώνεται η 1η φάση.
Στη συνέχεια κι εφόσον δεν το έχει ήδη κάνει, θα πρέπει να έρθει σε επαφή με μηχανικό που θα τον κατευθύνει για την υπόλοιπη διαδικασία. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να έχει συγκεντρώσει:
6. Συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων που αφορούν το χρόνο κατασκευής του αυθαιρέτου ή την έναρξη αλλαγής χρήσης (αεροφωτογραφίες, λογαριασμοί οργανισμών κοινής ωφέλειας κλπ)
7. Όλα τα στοιχεία που αφορούν τη νομιμότητα του κτιρίου του (άδειες, νομιμοποιήσεις κλπ)
8. Όλα τα στοιχεία  που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του αυθαιρέτου (συμβόλαιο ιδιοκτησίας, πίνακες συνιδιοκτησίας κλπ), ώστε να διευκολύνει το έργο του μηχανικού.

ΤΟ   ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΤΟΥ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ
Ο μηχανικός υποχρεούται να κάνει ότι θα έκανε ως ιδιώτης για την υποβολή φακέλου νομιμοποίησης στην πολεοδομία και ταυτόχρονα να διεξάγει τους ελέγχους που θα γινόντουσαν από τα οργανωμένα τμήματα της Υπηρεσίας. Ενδεικτικά, για τις κατοικίες, αναφέρω:
1. Παραλαβή από τον ιδιοκτήτη & μελέτη των στοιχείων που αφορούν τη Νομιμότητα και το ιδιοκτησιακό καθεστώς (στα συνιδιόκτητα) των κτισμάτων και κατασκευών που υπάρχουν στο οικόπεδο (άδειες, αναθεωρήσεις, νομιμοποιήσεις για αρχιτεκτονικά, στατικά, η/μ εγκαταστάσεις).
2. Συγκέντρωση & μελέτη των στοιχείων που αφορούν την αρτιότητα και  δυνατότητα δόμησης στο ακίνητο  (Ρυμοτομικά σχέδια, διατάγματα αρτιότητας, όροι δόμησης, Διαγράμματα Εφαρμογής ή Τεχνικές Εκθέσεις για Ρ.Γ.)
3. Συγκέντρωση στοιχείων που αφορούν τη στατική επάρκεια του κτιρίου (ξυλότυποι, παραδοχές, ιστορικό συμπεριφοράς και ζημιών κλπ)
4. Προσδιορισμός του ακινήτου σε χάρτες με συντεταγμένες κρατικού συστήματος ΕΓΣΑ 87 (όταν δεν του παραδίδεται τοπογραφικό διάγραμμα)
5. Αυτοψία – φωτογράφιση του ακινήτου. Διαπίστωση εφαρμογής ή όχι αρχιτεκτονικών κι στατικών μελετών. Προσδιορισμός ευπαθών σημείων που αφορούν την ασφάλεια του κτιρίου (ρωγμές, ενδείξεις καθιζήσεων, τυχόν βόθροι κλπ). Έλεγχος εμφανών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων.
6. Αποτυπώσεις / Σχεδιάσεις κατόψεων-όψεων (αν δεν υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια)
7. Προσδιορισμός και καταγραφή αυθαιρέτων κτισμάτων και κατασκευών, σύμφωνα με το ΓΟΚ, τον κτιριοδομικό κανονισμό κλπ. Πιθανή ανάγκη σύνταξης, πρόχειρου διαγράμματος κάλυψης.
8. Πιθανότατη 2η αυτοψία για επιβεβαίωση των στοιχείων.
9. Υπολογισμός προστίμων / σύνταξη φύλλου καταγραφής αυθαιρέτου και έκδοση παραστατικών για την καταβολή του παραβόλου. Εδώ θα πρέπει να αναφέρουμε ότι ο μηχανικός θα πρέπει να βρεί με ποιες διατάξεις «συμφέρει» να δηλωθεί κάποιος χώρος, μια και σε κάποιες περιπτώσεις, χώροι που υπήχθησαν στο καθεστώς του Ν3843/10, έχουν πολύ μικρότερα πρόστιμα με βάση το Σ/Ν !
10. Σύνταξη αίτησης, δηλώσεων ιδιοκτήτη-μηχανικού, δήλωσης «τρωτότητας»
11. Υποβολή στοιχείων στην πολεοδομία, το ΚΕΠ, ή το Ταχυδρομείο ( μπορεί να γίνει και από τον ιδιοκτήτη )
Επισημαίνω ότι για όσα στοιχεία προέρχονται από Υπηρεσίες, θα πρέπει να εξασφαλίσει την απόλυτη ορθότητά τους (επικυρωμένες απαντήσεις), αφού κάθε σφάλμα μπορεί να του δημιουργήσει μελλοντικά προβλήματα (έξοδα και παραστάσεις σε δικαστήρια, πρόστιμα, καταδίκες, αφαίρεση αδείας εξασκήσεως επαγγέλματος) !
Ο μηχανικός δεν θα πρέπει να ξεχνά ποτέ ότι σ’ ότι υπογράψει, είναι πιθανόν να του ζητηθεί αργότερα και ή βεβαίωση που απαιτείται για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Είναι προφανές ότι θα μπορούσε να αρνηθεί, μόνο αν στην ιδιοκτησία έγιναν στο μεσοδιάστημα πρόσθετες αυθαίρετες κατασκευές. Ειδ’ άλλως, αν «ξέχασε» να δηλώσει κάποιες αυθαιρεσίες, το πιθανότερο είναι να ακούσει από τον πωλητή-πελάτη του τη γνωστή φράση: «Εγώ δεν ήξερα, εσύ δεν το είδες τότε;».
Κι ανεργία, υπάρχει και στους δικηγόρους …….
Το μεγάλο ερώτημα είναι πως θα κοστολογηθούν και μάλιστα εκ των προτέρων  οι προαναφερόμενες εργασίες ώστε να υπογραφεί το σχετικό συμφωνητικό με τον ιδιοκτήτη. Διαφορετικά, η συναλλαγή θα γίνει με βάση την «νόμιμη» αμοιβή το άρθρο 7 του Ν.3919/11 που είναι βέβαιο ότι σε κάποιες περιπτώσεις ευνοεί τον ιδιοκτήτη (στις «δύσκολες» περιπτώσεις) και σε κάποιες το μηχανικό (στις σχετικά «καθαρές» περιπτώσεις).

www.endimo.gr 

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου